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Wofür steht die WHU in dieser Frage?
Wir sind für:
- Neugestaltung und Belebung des Ortsmittelpunktes um den AKN-Bahnhof herum (altes Ulzburg Center (UC))
- Mittelständische Geschäfte und Dienstleistungsbetriebe
- Ausreichende medizinische Versorgung in der Nähe des Ortsmittelpunktes
- Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in Bahnnähe gerade und auch für ältere Mitbürger oder Singles
- Verbesserung des Verkehrsflusses durch den Ortskern
- Abriss und Neubau auf dem Gelände des UC
- Alternativ – falls sinnvoll möglich - Sanierung und Wiederbelebung der alten Geschäftsräume im UC
- Kritische Prüfung des Vorhabens
- Transparentes Vorgehen in allen Phasen der Entwicklung
- Beteiligung der Bevölkerung am Gestaltungsprozess
- Aufzeigen von alternativen Nutzungskonzepten
- Schaffung von „Aufenthaltsqualität“ z.B. durch Restaurants, Freizeitmöglichkeiten, sozialen Einrichtungen, Freiplätzen zum Verweilen ….
- Zusammenarbeit der politischen Parteien in dieser Frage
Wir sind gegen:
- Grundstücksspekulation auf Kosten der Allgemeinheit
- Durchsetzung überhöhter Grundstückspreise für Grundstückseigentümer
- Unkritische Zustimmung zum erstbesten oder einzigen Vorhaben
- Verschlechterung der Wohnsituation im Umfeld des UC und somit kalte Enteignung der Anlieger
- Vertreibung kleiner und mittelständischer Betriebe aus der Ortsmitte
- Ruinöse Konkurrenz zwischen dem Gebiet Gutenbergstraße und dem Ortsmittelpunkt
- Ruinöse Konkurrenz zwischen mittelständischen Betrieben und großen Ketten von außen
- Erzeugung zusätzlichen Verkehrsaufkommens im Ortsmittelpunkt
Hier dazu ein aktueller Beitrag des NDR vom 07.02.2011- auch andere Orte haben das Problem:
http://www.ndr.de/mediathek/index.html?media=markt5819
Die Geschichte bis jetzt, Stand 18.04.2012 (bitte für den aktuellen Stand nach unten scrollen)
Das alte Ulzburg Center wurde nach und nach entmietet. Das Grundstück (Privatbesitz) sollte verkauft werden.
8.6.2009: Aufstellungsbeschluss für einen neuen B-Plan (Bebauungsplan)- alle Fraktionen wollen neuen Planungen eine Chance geben und das Ortszentrum attraktiv und neu gestalten können.
11.1.2010: Die Projektentwickler Will und Scrabs stellen ihre Planungen für ein neues "City Center Ulzburg- CCU" vor.
18.2.2010: Die WHU fährt mit interessierten Bürgern nach Ahrensburg, um dort das von den gleichen Investoren errichtete CCA (City-Center Ahrensburg) anzuschauen. (vgl. unsere Berichte und Bilder dazu)
27.4.2010: Der Antrag der WHU auf weiteres Vorgehen nach dem sogen. "Vorhabenbezogenen B- Plan", der auch in Ahrensburg zur Anwendung kam, wird mit den Stimmen der CDU und der SPD abgelehnt.
10.5.2010: Die Projektentwickler Will und Scrabs stellen die Gutachten vor, die sie z.T. selbst in Auftrag gegeben haben, (Verkehrsgutachten und Einzelhandelsgutachten), sowie die aktuelle Planung anhand von Planzeichnungen und Grundrissen. Dabei wird u.a. von dem Planer Herrn Matthies erklärt, dass die Geschosshöhe des Erdgeschosses ca. 5,5 m und die des Obergeschosses ca. 5,0 m betragen soll. Man spricht von einer geplanten maximalen Zweigeschossigkeit des Centers.
Die Verkaufsfläche soll sich gegenüber dem alten Ulzburg Centers aber von 9000 m2 auf mindestens 15000 m2 erhöhen.
Die Kaufkraft wird aus den umliegenden Geschäften, vor allem aber zu 35 % aus dem Gewerbepark Nord abgezogen. vgl. http://daten.henstedt-ulzburg.de/TMP/Duda/3/Einzelhandelsuntersuchung.pdf S.53
Die erwartete Verkehrsbelastung wird mit 23 000 anstelle von bisher 19 000 Fahrzeugen angegeben, es wird mit ca. 4500 Besuchern des CCU am Tag gerechnet.
28.5.2010: Der Arbeitskreis aus allen Fraktionen erstellt einen Fragen- bzw. Forderungskatalog in Bezug auf das CCU, der noch von den Projektentwicklern und Gutachtern abgearbeitet werden soll.
1.7.2010: Im Rahmen einer Einwohnerversammlung werden die aktuellen Planungen und Gutachten vorgestellt und heftig diskutiert.
5.7.2010: Im Umwelt- und Planungsausschuss wird der nächste Schritt des Bauleitverfahrens, der "Entwurfs- und Auslegungsbeschluss" zum B- Plan 63 (Ulzburg Center) mit 6 Stimmen dafür (3 SPD und 3 CDU) und 5 Stimmen dagegen (4 WHU und 1 CDU) mit knapper Mehrheit beschlossen. (vgl. dazu unsere Stellungnahme)
Beschlossen wurde mit den Stimmen der CDU und der SPD, auf Drängen der Projektentwickler, auch eine mögliche Gesamthöhe des CCU von über 15 m (die genaue Höhe wurde nicht festgelegt) bei einer Frontlänge von 80m.
Die Anlieferung für das CCU soll über die Bahnhofstr. und über den Kirchweg erfolgen.
5.7. und 9.8.2010: im nichtöffentlichen Teil der beiden Sitzungen des Umwelt- und Planungsausschusses wird mit den Fraktionen der "Städtebauliche Vertrag" beraten, der mit den Projektentwicklern zu schließen ist und der zusammen mit dem neuen B- Plan 63 die Grundlage des geplanten CCU sein soll.
29.9.2010: In einer Sondersitzung des Umwelt- und Planungsausschusses werden die zahlreichen eingegangenen Einwendungen, Widersprüche und Anregungen sowie die Stellungnahme der Verwaltung dazu vorgestellt.
Der Antrag der WHU, die Gebäudehöhe auf max. 11,20 m- also auf die Höhe des Nachbargebäudes- festzulegen, wird mit den Stimmen von CDU und SPD abgelehnt.
Der Antrag der WHU, im hinteren Bereich zum Kirchweg eine maximale Gebäudehöhe von 5,50 m festzulegen, wird ebenfalls von CDU und SPD abgelehnt.
Ferner wird von CDU und SPD abgelehnt:
die Begrenzung der Verkaufsfläche auf 10 900 m2, eine erneute Verkehrszählung im Knotenpunkt Maurepasstr.(die bisherige Zählung war in der Woche zwischen Himmelfahrt und Pfingsten 2008 und vor Einführung des Nachmittagsunterrichtes in den weiterführenden Schulen!), ein ergänzendes Einzelhandelsgutachten, das die Märkte Edeka, Rewe und Penny im Bereich Ulzburg mit umfasst, ein Umschwenken der Planung auf den Vorhaben bezogenen Bebauungsplan nach § 12 BauBG.
Beschlossen wird für den neuen Entwurf des Bebauungsplanes 63:
Eine maximale Gebäudehöhe von 15m in der Front des CCU (bei ca. 80m Frontlänge), eine hintere Gebäudehöhe von 6,50m, der Ausschluss von Staffelgeschossen im Bereich des CCU sowie eine Dachbegrünung, dort wo keine Solaranlagen etc. geplant werden- dieses gegen die Stimmen der CDU auf Antrag der WHU.
Die südliche Anlieferung des CCU über Lindenstr. und Kirchweg soll entfallen, stattdessen sollen die LKW über Bahnhofstraße und über Kirchweg das CCU beliefern. Die Belastung des Kirchweges bleibt also.
Die CDU wünscht darüber hinaus eine PKW Ausfahrt aus der Tiefgarage über den Kirchweg in beide Richtungen. (dadurch würde die Belastung des Kirchweges und der Lindenstr. sogar wieder steigen!)
Der 2. Entwurfs- und Auslegungsbeschluss wird gegen die Stimmen der WHU mit den Stimmen von CDU und SPD gefasst. Der neue Entwurf soll auf der zusätzlichen Sitzung des Umwelt- und Planungsausschusses am 9.11.2010 vorgestellt werden und dann für ca. 6 Wochen im Rathaus ausliegen.
9.11.2010:
Die Ausschussmitglieder erhalten Teile der nun geänderten Planungsunterlagen zum B- Plan 63, Ulzburg- Center, erst am Tag zuvor per e- Mail, andere Teile gar nicht. Eine rechtzeitige Durchsicht der geänderten Unterlagen ist unmöglich.
Der Beschluss des Ausschusses vom 29.9.2010, die geänderten Planungsunterlagen vor der erneuten öffentlichen Auslegung zur Abstimmung vorzulegen, wird ignoriert!
vgl. Protokoll der Umwelt- und Planungsausschuss Sitzung vom 29.9.2010 S. 7 :
Stattdessen wird in einem fragwürdigen Verfahren auf Drängen des Ausschussvorsitzenden, Herrn Ostwald (SPD) beschlossen, der Auslegung des unvollständig vorliegenden Entwurfes "erstmal" zuzustimmen, man könne dann ja die Bedenken im Rahmen der Auslegungsfrist äußern. Selbst die überraschenden Bedenken der CDU hinsichtlich der Bauhöhe von 15m (!) könnten dann ja so eingebracht werden.
Im Klartext: Es wird mit den Stimmen von CDU und SPD beschlossen, einen B- Planentwurf auszulegen, der dem Ausschuss noch nicht einmal vollständig bekannt ist.
Auf Nachfrage erklärt der Ortsplaner, Herr Duda, dass ihm eine geänderte Architektenzeichnung, die nunmehr die Gebäudehöhe von 15m sowie die weiteren Änderungen darstellt, gar nicht vorliegt und sie auch nicht zu erwarten sei. Dies sei ja auch nicht nötig, denn man könne sich die Änderungen ja "vorstellen" ... !
Der "Städtebauliche Vertrag", der die Planung des CCU neben dem B- Plan 63 ganz wesentlich regelt, soll nach dem Willen des Ausschussvorsitzenden, Herrn Ostwald (SPD) nach wie vor hinter verschlossenen Türen verhandelt werden und der Öffentlichkeit erst nach Vertragsabschluss mit den Projektentwicklern in Auszügen zugänglich gemacht werden.
Wann die erneute Auslegung des B- Planentwurfes für das CCU nun genau stattfinden soll, ist noch nicht klar.
Unterdessen spricht der Projektentwickler, Herr Scrabs, von einer Fertigstellung des CCU in 2012. Welche potenziellen Mieter er bisher für das Projekt gewonnen hat, kann er aber nicht sagen. Selbst die Namen, die bei der ersten Vorstellung seines Projektes genannt wurden, möchte er nun nicht mehr wiederholen.
Das komplette Protokoll der Ausschusssitzung vom 29.9.2010 ist unter folgendem Link zu finden:
15. und 16.11.2010:
Sowohl auf der Hauptausschusssitzung am 15.11. als auch auf der Sitzung der Gemeindevertretung am 16.11.2010 fragen Bürger die Verwaltung, wie es zu den "Peinlichkeiten" rund um den neuen Entwurf des B- Plans 63, Ulzburg- Center, kommen konnte, warum die geänderten Planungsunterlagen nicht, wie versprochen, vorher veröffentlicht wurden und warum nun beschlossen wurde, einen B- Planentwurf auszulegen, der noch nicht einmal aktuelle Architektenzeichnungen enthält.
Bürgermeister Thormählen erklärt hierzu, dass es noch keinen Termin zur erneuten Auslegung des B-Planentwurfes gibt, da erst noch Vertragsverhandlungen mit den Projektentwicklern zum "Städtebaulichen Vertrag" geführt werden sollen- diese allerdings nicht öffentlich.
Warum dann vom Vorsitzenden des Umwelt- und Planungsausschusses, Herrn Ostwald (SPD), die Entscheidung für die Auslegung des B- Planentwurfes so vorangetrieben wurde, ist damit mehr als unverständlich.
Die WHU kritisiert diese Vorgehensweise deutlich.
Am 29.11. findet eine zusätzliche Sitzung des Umwelt- und Planungsausschusses statt, deren einziger- nicht öffentlicher- Tagesordnungspunkt der städtebauliche Vertrag zum geplanten CCU sein soll.
29.11.2010:
Bei der zusätzlichen, nicht öffentlichen Sitzung des Umwelt- und Planungsausschusses kann der von der WHU gestellte Antrag zur Anlieferung des CCU ausschließlich über die Bahnhofstraße nicht abgestimmt werden. Es wird auf die kommende Sitzung der Gemeindevertretung am 14.12.2010 bzw. auf die nächste Sitzung des Umwelt- und Planungsausschusses am 10.01.2011 (wurde auf den 17.01.2011 verlegt) verwiesen.
Der Städtebauliche Vertrag hingegen wird beraten. In den nächsten Tagen sollen die Verhandlungen mit den Projektentwicklern aufgenommen werden. Als nächster Schritt wird dem Ausschuss dieses Verhandlungsergebnis dann vorgelegt.
09.01.2011:
In seiner Rede zum Neujahrsempfang spricht sich Bürgermeister Thormählen (parteilos) überraschend deutlich für die Planung des CCU auch in einer Höhe von 15m aus. Er ist der Meinung, dass man sich bei der "Planung und Gestaltung eines Ortszentrums... nicht an den niedrigsten bestehenden Gebäuden orientieren" sollte, "sondern eher an den Höheren". Außerdem sei eine mögliche Reduzierung der zulässigen Einzelhandelsfläche zugunsten von anderen Nutzungsmöglichkeiten wie Wohnungen oder Dienstleistungen ein "enteignungsgleicher Eingriff".
Erstaunlich, dass dieses Statement von einem Bürgermeister erfolgt, der als Verwaltungschef doch eigentlich unparteiisch sein sollte - zu einem Zeitpunkt, zu dem die Planungen noch nicht einmal abgeschlossen sind und noch öffentlich diskutiert werden.
17.01.2011:
In der Sitzung des Umwelt- und Planungsausschusses stellt die WHU nochmals den Antrag, den Kirchweg von Anlieferverkehr freizuhalten. Die Belieferung und die Abfahrt der LKW soll alleine über die Bahnhofstraße erfolgen. Eine abschließende Abstimmung über diesen Antrag wird jedoch nun frühestens am 07.02.2011 erfolgen, wenn erneut über die 2. Auslegung des B- Plans 63 beraten wird. Es sollen erst noch Gespräche mit Grundstückseigentümern geführt werden, so dass eine Zuwegung zum CCU von Norden und ein ausreichend großer Platz zum Rangieren der LKW auf dem CCU Gelände gesichert ist.
Außerdem wird deutlich, dass noch Änderungen in den B- Plan Entwurf einzutragen sind, bevor über die Auslegung abgestimmt werden kann.
In der Einwohnerfragezeit wird die Aussage des Bürgermeisters zum CCU beim Neujahrsempfang scharf kritisiert (s.o.). Es wird ihm fehlende Neutralität vorgeworfen.
Außerdem wird die CDU Fraktion von mehreren Bürgern gefragt, wie es zu den in der aktuellen CDU Werbebroschüre vorgestellten Planungen kommt, die eine Ausfahrt der Tiefgarage zum Kirchweg hin darstellen. Die CDU erklärte, man hätte intern mit den Projektentwicklern gesprochen und diese geänderten Pläne daraufhin veröffentlicht.
Bemerkenswert ist hier, dass im zuständigen Ausschuss diese neuen Pläne bisher nicht vorgestellt wurden...
07.02.2011:
Bei der Sitzung des Umwelt- und Planungsausschusses stellen die Herren Scrabs (Projektentwickler) und Matthies (Architekt) die aktuellen Pläne für das geplante City-Center Ulzburg (CCU) vor. Sie erklären, man hätte nun die gewünschten Änderungen eingearbeitet, wie z.B. die alleinige Anlieferung über die Bahnhofstr. - dies war ein Antrag der WHU! - mit einem Wendehammer für LKW auf dem Gelände des CCU. Daneben soll ein 3m breiter Weg zum CCU entstehen. Auch die Rotbuche auf diesem Platz soll erhalten bleiben (dafür gibt es eine Auflage v.S. der Naturschutzbehörde).
Die Ausfahrt aus der Tiefgarage sei nach vorne, über die Hamburger Str. geplant, lediglich die Abfahrt der PKW vom Parkplatz hinter dem Rathaus soll über den Kirchweg erfolgen. Später wird dazu eine "Studie" vorgestellt, die eine Verbindung der Tiefgarage des Rathauses mit der Tiefgarage des CCU sowie der Tiefgarage des "bereits genehmigten" Verbindungsbaues zwischen CCU und Rathaus zeigt.
(Die Baugenehmigung für den Verbindungsbau ist allerdings am 30.6.2005 abgelaufen und wurde nicht verlängert .)
Die Tiefgarage des CCU soll 300 Parkplätze haben. Ein Durchbruch zwischen Rathaustiefgarage und Verbindungsbau sei ja schon vorgesehen, es würde sich so "alles gut in das Planungskonzept einfügen".
Auf dem Dach des CCU plane man eine "Technikzentrale". Man hätte jetzt eine Gesamthöhe des CCU von ca. 14m vorgesehen. Die Frage, ob man sich die Raumhöhe und- proportionen so, wie auch in Ahrensburg vorstellen könne, wird mehrfach(!) bejaht. Hier beträgt die Höhe der Geschosse allerdings nur ca. 4,50m- vgl. unsere aktuellen Fotos dazu unter dem Titel "Neues aus Ahrensburg" in der Rubrik "Ulzburg-Center".
Herr Matthies spricht später von einem "anderen Tragraster" in Ahrensburg, weshalb hier beim CCU nun eine Geschosshöhe von ca. 6,10m- 6,20 m erforderlich sei, außerdem "wünschen die Mieter eine lichte Höhe von 4m".
Die Höhe der Geschosse soll dann ca. 6,10m betragen, auf dem Dach des CCU soll eine "Attika" den Abschluss nach oben bilden, so dass eine Gesamthöhe von ca. 14m entsteht. Die Attika hätte aber "nur eine optische Funktion" und würde lediglich "die Gebäudehöhe optimieren".
Zur Frage nach den Mietern erkärt Herr Scrabs, wie schon in den vergangenen Sitzungen, man führe Verhandlungen mit namhaften Firmen. Es seien 4 Firmen aus dem Lebensmittelbereich und eine aus Ahrensburg bekannte Firma aus dem Textilbereich dabei. (Also, wie gehabt: keine Konkretisierung...)
Eine Ansicht des CCU von Norden, Westen und Süden wird nicht vorgestellt, nur die Skizze vom Marktplatz aus (s.u.) - dieses wird auch von den anwesenden Bürgern später bemängelt. Herr Scrabs und Herr Matthies erklären, sie seien "noch nicht soweit"- es gäbe "noch keine Detailplanung". (Erstaunlich, da sie doch eine Baugenehmigung in spätestens 2-3 Monaten wünschen und eine Fertigstellung noch in 2012 planen.)
Der Ausschussvorsitzende, Herr Ostwald, verweist auf die Sondersitzung des Umwelt- und Planungsausschusses am 16.03.2011, deren einzige Themen der Bebauungsplan 63- also das CCU - und der Städtebauliche Vertrag dazu sein werden.
Hier die aktuellen Planzeichnungen der Projektentwickler, wie sie dem Ausschuss am 07.02.2011vorgestellt wurden:
http://daten.henstedt-ulzburg.de/TMP/Duda/7/Praesentation_Umwelt_Planungsausschuss_07.02.2011.pdf
12.03.2011: Die Gewerbetreibenden im Gewerbepark Nord protestieren mit einem Schreiben vom 03.03.2011 an alle Fraktionsvorsitzenden und an die Verwaltung gegen die aktuellen CCU Planungen. Sie befürchten eine ruinöse Konkurrenz, da derzeit immer deutlicher wird, dass das CCU nun doch kein Ergänzungsangebot zum Gewerbepark sein wird, sondern ebenfalls ein Fachmarktzentrum. Verdrängungswettbewerb wäre damit dann vorprogrammiert. Das Schreiben und die Stellungnahme der WHU finden sie unter der Rubrik "Ulzburg-Center", die entsprechenden Presseartikel unter "Pressespiegel".
Zum Thema "Kaufland" : http://www.whu-henstedt-ulzburg.de/index.php/presse/pressespiegel/266-kommt-kaufland
16.03.2011: Zu Beginn der Sondersitzung des Umwelt- und Planungsausschusses werden vom Ortsplaner, Herrn Duda, überraschend Pläne mit Datum vom 09.03.2011 vorgestellt, die kleinere Läden in der Bahnhofstraße und eine überdachte Verbindung bis zum CCU zeigen. Die Verkaufsfläche für das gesamte Areal würde sich damit- alleine im Erdgeschoss- nochmal um ca. 650 m2 erhöhen. Das schon bestehende Restaurant hätte eine Erweiterungsfläche von 155 m2 im EG. Stellplätze oder Tiefgarage für den dreigeschossigen Anbau waren in der Skizze aus dem Hause Manke nicht dargestellt.
Diese Pläne lagen den Ausschussmitgliedern bis dahin nicht vor. Eine sofortige Abstimmung aufgrund der projizierten Skizzen und Texte wird erwartet.
Die im B- Plan festgesetzten Bäume in dem Bereich sind in der Planzeichnung nicht mehr zu finden. Erst auf mehrfaches Nachfragen stellt sich heraus: Sie sind auch im Textteil des neuen Entwurfes gestrichen worden. Auf Wunsch des Ausschusses wird die ursprüngliche Formulierung später wieder hergestellt.
Hier die am 16.3.2011 vorgestellten neuen Pläne: 1. Skizze der Bebauung an der Bahnhofstr, 2. Entwurf Textteil B- Plan 63, 3. Entwurf B-Plan 63
Weiter offen bleibt die Frage der Stellplätze, denn der Bedarf wird sich ja vermutlich durch weitere Verkaufsflächen im Bereich der Bahnhofstr. auch dort erhöhen. Zudem ist unklar, ob die geplanten 300 Stellplätze in der Tiefgarage des CCU ausreichen, wenn dort großflächiger Einzelhandel angesiedelt wird, der mehr Parkraum erfordert, als kleinere Läden (man fordert im Stellplatzerlass für großflächigen Einzelhandel für 10- 20 m2 Verkaufsfläche je einen Stellplatz)
Der Ausschussvorsitzende, Herr Ostwald (SPD), formuliert deutlich, dass er Parkpaletten im Bereich des B-Plans 63 -auch später- ausschließt. Der Antrag der WHU, der auch Attikageschosse und Zwischengeschosse im B- Plan 63 ausschließen soll, wird jedoch von CDU und SPD später abgelehnt.
Ob die kleinen Läden an der Bahnhofstr. im Einzelhandelsgutachten und im Verkehrsgutachten zum CCU berücksichtigt sind, wird von der WHU bezweifelt.
Es wird ferner vorgestellt: Das Ärztehaus neben dem CCU könnte aufgestockt werden, der jetzt 8m breite Gang zwischen dem alten Zentrum und dem Ärztehaus würde dann wegfallen. Es würde ein Gesamtkomplex von neuem CCU und dem aufgestockten und erweiterten Ärztehaus entstehen, der eine Frontlänge von 80m PLUS Ärztehaus hätte- bei einer Höhe von ca. 15m.- s.Skizze unten
Die Projektentwickler nennen als möglichen Mieter für das neue CCU einen "großen Textiler", sie betonen, dass sie im CCU kein SB- Warenhaus planen, sondern lediglich einen Verbrauchermarkt mit weniger als 5000 m2 Verkaufsfläche. In einer Vorkassenzone soll es dort kleinere Läden, einen Bäcker etc. mit einer "gewissen Aufenthaltsqualität" geben, man könne aber nicht Geschäfte wie am Neuen Wall in Hamburg erwarten.
Kaufland sei einer der Aspiranten für das CCU. Man benötige einen Ankermieter und wolle schließlich gegen den Gewerbepark antreten.
Gastronomie könne sich dann ja in der Bahnhofstr. ansiedeln.
Die CDU fordert dringend eine Aussage der Projektentwickler zum Branchenmix im CCU und kritisiert die mögliche Ansiedlung von Kaufland.
Alle Fraktionen sind sich einig: Man will keine Konkurrenz zum Gewerbepark, man will ein ergänzendes, hochwertiges Angebot und eine attraktive Gestaltung des CCU, die zum Bummeln und Verweilen einlädt.
Die Projektentwickler sagen zu, im anschließenden, nicht öffentlichen Teil der Sitzung die Mieter zu benennen. Dieses wird später jedoch widerrufen. Eine Aussage dazu gibt es damit nach wie vor nicht.
Unklar bleibt die Regelung der Zu- und Abfahrt zum Edekaparkplatz auf der gegenüberliegenden Straßenseite.
Der Verkehrsgutachter kann auf Nachfrage der WHU keine Auskunft zu den zugrunde gelegten Fußgänger- und Radfahrerzahlen geben, die nach dem Bau des CCU auf der Hamburger Straße zu erwarten sind. In der vor Monaten vorgestellten Verkehrssimulation kamen diese nicht vor. Auch weitere Fragen beantwortet der Gutachter ausweichend.
Nach längerer Diskussion wird der Auslegungsbeschluss zur 2. Änderung des B- Plans 63 (Ulzburg Mitte) am 16.03.2011 NICHT gefasst. Alle Fraktionen sind sich darin einig.
Im nicht öffentlichen Teil der Sitzung wird anschließend über den Städtebaulichen Vertrag beraten- die Sitzung endet kurz vor Mitternacht.
30.03.2011 : Die Projektentwickler Will und Scrabs treffen sich im Rathaus nacheinander mit den Fraktionen und stellen die neuen Entwicklungen und Planungen zum CCU vor.
(Zur Erinnerung: es haben sich alle Fraktionen sowie Bürgermeister Thormählen bislang eindeutig gegen eine Ansiedlung von Kaufland im CCU ausgesprochen, da hiermit kein Ergänzungsangebot sondern vielmehr ein Verdängungswettbewerb zu erwarten ist .)
Stichworte zur Präsentation von Will und Scrabs :
Ein Center gibt es nur mit Kaufland, allerdings als Verbrauchermarkt mit ca. 3.800 m2, nur mit Lebensmitteln - kein SB-Warenhaus. Nur mit Kaufland als Mieter käme auch C&A.
Aldi und Edeka dort anzusiedeln würde dagegen bedeuten: keine Tiefgarage (weil dann wegen der niedrigeren Mieten nicht rentabel) und kein C&A.
Man plane und "versuche" das Zwischengebäude zwischen Rathaus und CCU zeitgleich mit dem CCU zu errichten und sei hier "relativ zuversichtlich". Man wolle die Tiefgarage dieses Zwischenbaues mit 60 Parkplätzen ausstatten und auch dazu den "Hochzeitsparkplatz" unterkellern. Eine Verbindung dieser Tiefgarage zur T.G. des CCU sei aber nicht geplant. (Anm.: wenn doch, dann könnte man den Verkehr aus der CCU Tiefgarage leicht auch über den Kirchweg abfließen lassen.)
In der Tiefgarage des CCU selbst seien 300 Stellplätze ausreichend, es gäbe ja auch andere Gesetze als den Stellplatzerlass und zudem die Möglichkeit einer Stellplatz-Ablöse durch Geldzahlung.
Feste Mietzusagen gäbe es von Kaufland, C&A und der Drogeriekette dm. Man sei aber mit allen großen Lebensmittlern "im Gespräch"- also mit Sky, famila, coop, Rewe, Edeka und Aldi. Weiter seien alle großen Namen interessiert wie S'Oliver, Esprit, H&M, Görtz. (also hier nach wie vor nichts Konkretes- wie schon seit Monaten.)
Und dann noch die Aussage: Sollte der B-Plan nicht geändert werden, würde man auf Grundlage des alten Planes eben ein Kaufland SB- Warenhaus auf dem Gelände errichten...
11.04.2011: Der Umwelt-und Planungsausschuss berät unter TOP 13 den WHU Antrag zur Ermittlung aller Entwicklungspotenziale und deren Konsequenzen im Zentrum (also: Einzelhandelssituation, Verkehrsentwicklung, Parkplatzbedarf ), bevor eine positive Entscheidung zur Änderung des Bebauungsplanes für das CCU getroffen werden kann. Antrag hier
Dieser Antrag wird mit Stimmen der CDU und SPD abgelehnt.
Stattdessen wird von CDU und SPD ein eigener Antrag (der kurzfristig als Tischvorlage eingereicht wurde) beschlossen. Hierin wird die Verwaltung beauftragt, "... zur Sitzung des Ausschusses im Mai die Frage vorzubereiten, ob ein enger zeitlicher Ablauf der städtebaulichen Schritte durch Verträge mit den betroffenen Eigentümern sichergestellt werden kann." Weitere bauliche Maßnahmen wie z.B. Passage Bahnhofstraße, Bau des Zwischengebäudes zum Rathaus, Erweiterung des Ärztehauses etc. werden dabei begrüßt.
Überlegungen zur Verkehrssituation und zum Parkraumbedarf, sowie das Thema Konkurrenz zum Gewerbegebiet und zum etablierten Einzelhandel im Ort kamen in diesem Antrag nicht vor.
06.06.2011:Im Umwelt-und Planungsausschuss wird berichtet, dass gemäß des Beschlusses vom 11.04.2011 (s.o.) versucht wurde, zu klären, ob die weiteren baulichen Maßnahmen rund um das CCU im engen zeitlichen Zusammenhang mit dessen Bau realisiert werden können und dieses durch Verträge sicherzustellen ist, um eine Dauerbaustelle im Ort zu verhindern.
Das Ergebnis: die Eigentümer wollen sich nicht verbindlich verpflichten, zeitgleich mit dem CCU zu bauen. Man hätte wohl Interesse und bietet Gespräche an.
20.06.2011:es findet eine zusätzliche Ausschusssitzung zum Thema CCU statt. (18.30 Uhr- 19.30 Uhr nicht öffentlich, unmittelbar danach eine öffentliche Umwelt-und Planungsausschusssitzung, ebenfalls mit dem Thema CCU- "B- Plan 63, Ulzburg Mitte").
Das Modell des CCU und der Nachbarbebauung wird für die vor verschlossener Tür wartenden Besucher vor den Ratssaal gestellt und damit erstmals auch für Einwohner zugänglich gemacht.
Die WHU bemängelt in der Sitzung die falsch dargestellten Proportionen des Modells, die einen verfälschten Eindruck des Gebäudekomplexes ergeben. Herr Matthies, der Architekt des geplanten CCU, stellt eine neue Fotomontage und neue Schnittzeichnungen vor und erläutert, dass es sich bei dem Modell nur um ein Massenmodell "ohne genaue Höhenangaben im Maßstab ca. 1:250" handelt, die Fotomontage dagegen aber realistisch sei.
Der Antrag der WHU auf ein "Scheindach", das das CCU um 2m höher macht, als es technisch nötig wäre, zu verzichten, u.a. um den Marktplatz nicht unnötig zu verschatten, wird mit Stimmen der CDU und SPD abgelehnt.
In der geplanten Tiefgarage sollen 303 Stellplätze entstehen, der Verbindungsbau zwischen CCU und Rathaus soll eine eigene Tiefgarage mit Zufahrt über die Tiefgarage des Rathauses erhalten. Die Ausfahrt würde dann über den Kirchweg erfolgen. Laut Architekt Matthies ist hier "erstmal keine Verbindung zum CCU geplant".
Die WHU bezweifelt, dass die Bahnhofstraße für LKW -Begegnungsverkehr breit genug ausgelegt ist. Dies wird von Herrn Dähn aus dem Planungsbüro heftig dementiert.
Der erneute Entwurfs-und Auslegungsbeschluss zum B-Plan 63 wird -gegen die Stimmen der WHU- von CDU und SPD gefasst.
Am 21.06.2011 wird im nicht öffentlichen Teil der Gemeindevertretersitzung über den Städtebaulichen Vertrag zum CCU beraten.
25.10.2011: Der Städtebauliche Vertrag zwischen der Gemeinde Henstedt-Ulzburg und den Projektentwicklern Will und Skrabs ist immer noch nicht unterschrieben. Der Grund: bisher liegt noch keine ausreichende Finanzierungsbestätigung vor. Der Städtebauliche Vertrag ist die Voraussetzung für eine erneute Auslegung des Entwurfes zur Änderung des Bebauungsplanes 63- Ulzburg Mitte. Solange er nicht zustande kommt, soll es auch keine Auslegung geben.
Interessante Diskussionen hierzu finden sich auch unter
http://ulzburger-nachrichten.de/?p=3386#comment-1751
31.10.2011: Die Henstedt -Ulzburger Nachrichten berichten davon, dass die Ansiedlung von Kaufland als Ankermieter im geplanten CCU offenbar überhaupt nicht sicher ist.
Damit wird auch eine zeitnahe Finanzierungsbestätigung, wie sie für die Auslegung und Änderung des Bebauungsplanes erforderlich ist, immer unwahrscheinlicher.
vgl. hierzu http://ulzburger-nachrichten.de/?p=3682
15.11.2011: Hinter verschlossenen Türen wird im nicht öffentlichen Teil der Gemeindevertretersitzung der Städtbauliche Vertrag beraten, der die Voraussetzung für die weiteren Schritte zum Bau des CCU ist. Vor allen Dingen die Finanzierungsbestätigung, die vorliegen sollte, bevor eine neue Auslegung des Bebauungsplanentwurfes stattfindet, ist das Thema.
Gegen den Widerstand der Mehrheit der WHU- Fraktionsmitglieder entscheidet die Gemeindevertretersitzung, den Projektentwicklern hier entgegenzukommen.
vgl. http://ulzburger-nachrichten.de/?p=4144
oder Norderstedter Zeitung vom 17.11.2011 ("Städtebaulicher Vertrag mit großer Mehrheit gebilligt")
14.12.2011:
Der "Städtebauliche Vertrag" zwischen der Gemeinde Henstedt-Ulzburg und den Projektentwicklern wurde unterschrieben. Die 2. Auslegung des Entwurfes für den Bebauungsplan 63 (Ulzburg-Center) beginnt am 22.12.2011. Die Pläne für das Ulzburg-Center liegen dann für ca. 6 Wochen im Rathaus aus und Jeder hat die Möglichkeit, dort Einwände und Widersprüche geltend zu machen.
03.01.2012:
Alle Pläne und Gutachten zum CCU liegen bis zum 2. Feb.2012 im Rathaus aus.
06.02.2012:
Die Auslegungszeit ist abgelaufen, der nächste Schritt wird nun eine Sitzung des Umwelt- und Planungsausschusses zu dem Thema sein. Dort werden die Einwendungen und Widersprüche behandelt. Der endgültige Beschluss zum B-63 Ulzburg Mitte (CCU) - der "Satzungsbeschluss"- muss von der Gemeindevertretersitzung gefasst werden. Dies wird frühestens am 20. März sein.
23.02.2012:
Aufgrund der sehr umfangreichen Einwendungen und Widersprüche zum CCU und dem 2. Entwurf des B-Plans 63, kann die Beratung dazu nicht, wie vorgesehen, in der Umwelt-und Planungsausschusssitzung am 05.03.2012 stattfinden. Es soll dazu deshalb eine Sondersitzung des Ausschusses am 21.03.2012 geben.
10.03.2012:
Da von der neu gebildeten Fraktion BfB ein Antrag auf Neubesetzung der Ausschüsse gestellt wurde, kann die Sondersitzung des Umwelt-und Planungsausschusses zum CCU nicht, wie vorgesehen, am 21.03.2012 stattfinden, sondern muss auf den 16.04.2012 verschoben werden.
Zwischenzeitlich findet am 22.03.2012 ein Themenabend der WHU statt mit dem Titel "CCU- und nu'?" - Beginn 19.30 Uhr im Bürgerhaus, Raum 11
30.03.2012:
Der WHU Themenabend zeigte eindrucksvoll, wie stark die Bürgerinnen und Bürger am Thema CCU interessiert sind- die Mehrheit der ca. 45 Anwesenden im voll besetzten Raum 11 des Bürgerhauses sprach sich gegen die derzeitigen Planungen aus!
Die WHU stellt daher den Antrag, den Städtebaulichen Vertrag in seinen wichtigen Passagen nun endlich der Öffentlichkeit zugänglich zu machen und noch vor dem letzten Schritt zur Genehmigung des Bebauungsplanes 63 eine Einwohnerversammlung durchzuführen.
In der Zwischenzeit werden die Pläne für die Nachbarbebauung zum CCU und damit die Gesamtplanung deutlich.
vgl. Bürgerinformationssystem der Gemeinde Henstedt-Ulzburg
18.04.2012:
Die Sondersitzung des Umwelt-und Planungsausschusses am 16.4. zum CCU und dem B-Plan 63 befasst sich fast ausschließlich mit den eingegangenen Widersprüchen und Einwendungen gegen die Planung. Ortsplaner Duda erläutert - nicht immer ganz plausibel für die Besucher- ca. 2 Stunden lang die Gründe, diese Einwendungen abzulehnen. Eine Geschäftsfrau im Gewerbepark Nord droht allerdings mit Klage.
Insgesamt entsteht der Eindruck, CDU, SPD und BFB wollen zuerst die Planung der Projektentwickler umsetzen und später nachbessern- z.B. bei der Verkehrsführung, die nach wie vor nicht ausreichend geregelt ist- oder bei den öffentlichen Parkplätzen, "die ja im B 63 schon ausgewiesen aber nicht umgesetzt worden sind und gekauft werden müssten." (Duda).
Die derzeit unzureichende Breite der Bahnhofstraße? Kein Thema!
Man darf gespannt sein, wer dann dafür die Kosten tragen wird...
Ebenfalls unklar: die Höhe des Neubaus an der Bahnhofstraße. Hier sagte Herr Duda "Da gibt es gar keine Höhenfestsetzung."
Nach wie vor gibt es zudem keine Fotomontage oder gar ein Modell, wo die Gesamtplanung maßstabsgetreu für die Bürger ersichtlich wäre. Auch bei der neuesten Fotomontage scheinen die Größenverhältnisse (wieder einmal) nicht zu stimmen. (vgl. http://www.whu-henstedt-ulzburg.de/index.php?option=com_content&view=article&id=375:ulzburg-center-jetzt-wird-deutlich-was-wirklich-geplant-ist&catid=3:ulzburg-center&Itemid=80)
Der Entwurf des B-63 (Ulzburg Mitte) wird demnächst noch einmal für 4 Wochen ausliegen. Einwendungen und Widersprüche sind zu den Änderungen möglich.
Wie hoch wird das geplante CCU?
So hoch wie hier dargestellt jedenfalls nicht- sondern ca 50% höher!
Diese von den Projektentwicklern im Januar 2010 vorgestellte Fotomontage (Achtung, die Perspektive stimmt nicht- tatsächlich müsste die Dachkante etwa im 2. Stock des Hochhauses links enden!) zeigt ein CCU Gebäude, das sogar etwas niedriger ist, als das rechte Gebäude daneben.
vgl. dazu auch:
Das verbleibende, rechte Gebäude (Ärztehaus) ist 11,20m hoch. Im aktuellen Entwurf des Bebauungsplanes wurde auf Betreiben der Projektentwickler eine max. Gesamthöhe des City-Center-Ulzburg (CCU) von 15m festgelegt.
Das bedeutet: das CCU wird um ca. 50% höher, als von den Projektentwicklern ursprünglich vorgestellt.
Die Frontlänge des Gebäudes (zum Marktplatz hin) wird ca. 80m betragen.
Wahrscheinlicher wird damit eine Ansicht wie diese:
CCU ca.15m hoch, bei 80m Frontlänge
CCU Skizze von oben gesehen
Neu vorgestellt am 16.3.2011: Das Ärztehaus neben dem CCU könnte erweitert und aufgestockt werden. Damit hätte es dann auch eine mögliche Höhe von 15m, der Gang zwischen den beiden Gebäuden- inkl. der Bäume dort- würde entfallen. Es würde eine Front zum Marktplatz entstehen, die 80m PLUS Ärztehaus lang wäre- und 15m hoch. Hier eine Skizze dazu:
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http://www.whu-henstedt-ulzburg.de/index.php/aktuelles/ulzburg-center |
